Unsere Sichtweise - Logistikimmobilienarten

Arten von Logistikimmobilien

Eine funktionale Betrachtung

Grundsätzlich kann zwischen drei Standardgebäudetypen mit primär logistischen Nutzungen unterschieden werden: Die Umschlagsanlage, die produktionsnahe Lagerhalle und das moderne Distributionszentrum. Weitere Klassen bilden sonstige Logistikimmobilien, in der Spezial- und Hochregallager zusammengefasst werden, sowie gemischt genutzte Unternehmensimmobilien mit Logistik als Bestandteil.

Die jeweiligen Immobilienarten weisen unterschiedliche bauliche Eigenschaften auf. Die in der Tabelle beschriebenen Merkmale können dabei als idealtypische Ausprägungen verstanden werden und gelten vor allem für moderne Logistikimmobilien.

Typische Arten von Logistikimmobilien und ihre Eigenschaften

Der mit Abstand größte Teil der Logistikimmobilien ist eingeschossig. Grundsätzlich werden Flächen für den Warenein- bzw. -ausgang, zur Lagerung, zur Kommissionierung und zum Umschlag der Waren vorgehalten. Je nach Aufgabenstellung kommen Serviceflächen für Mehrwertdienstleistungen hinzu. Neben diesen Logistikflächen verfügen moderne Logistikimmobilien über Büro- und Sozialflächen, häufig in Form von Mezzaninflächen über den Hallentoren oder als vorgelagertes, mehrgeschossiges Bürogebäude. Insgesamt stellen diese Büroflächen typischerweise einen Anteil von 5 bis 10% der gesamten Gebäudenutzfläche dar. Sowohl die Aufteilung der Flächen, als auch deren Ausgestaltung (Regallager, Palettenlager, Blocklager, Sicherheitslager, etc.) ist in hohem Maße nutzerabhängig, wenngleich die Gebäudemerkmale durch eine zunehmend standardisierte Bauweise eine gewisse Vereinheitlichung erfahren haben.

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Umschlagsimmobilie – Gebäude ohne Bestandslagerung

Die Hauptfunktion dieser Immobilie ist der Warenumschlag. Hier existieren aufgrund der hohen Umschlagsgeschwindigkeit kaum Bestandslager. Daher fällt diese Gebäudeklasse typischerweise kleiner aus als andere Logistikobjekte. Darüber hinaus sollten Umschlagsimmobilien von mindestens zwei Seiten andienbar sein, um einen effizienten Umschlag von ein- und ausgehenden Gütern zu gewährleisten. Dadurch ist das Verhältnis zwischen Grundstücks- und Gebäudefläche mit 3/1 vergleichsweise groß. Auch die Anzahl der Verladetore ist mit einem Tor pro 250 m² deutlich höher als bei anderen Logistikimmobilientypen. Aufgrund des ebenerdigen Umschlags liegt die Höhe der Gebäude häufig unter 8 Meter Unterkante Binder (UKB). Entscheidend sind kurze Wege vom Warenein- zum -ausgang, deshalb ist auch die Hallentiefe vergleichsweise gering. Die bereits vom Hersteller kommissionierte Ware wird in der Umschlagsimmobilie empfängerspezifisch zusammengefasst und anschließend ausgeliefert. Häufig wird dabei die Ware aus dem Fern- in den Nahverkehr (oder umgekehrt) aufgeteilt.

Diese Form der Logistikimmobilie wird meist von Logistikdienstleistern (KEP- und Stückgut-Netzwerkdienstleister) oder filialbasierten Handelsunternehmen genutzt, die über ein eigenes Netzwerk und entsprechende Mengen verfügen.

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Lagerimmobilie – Klassisches »Warehouse« mit Produktionsorientierung

Die Lagerimmobilie, ob durch den Verlader oder den Logistikdienstleister im Outsourcing genutzt, ist stark an der Produktion orientiert und dient primär deren Ver- bzw. Entsorgung. Hier werden Kapazitäten für die Aufnahme von in der Produktion eingesetzten Gütern vorgehalten oder Fertigwaren aus der Produktion zwischengelagert, um sie schließlich zu den Kunden zu transportieren.

Die Übergänge zur Distributionsimmobilie – vor allem in baulicher Hinsicht – sind teilweise fließend, dennoch unterscheidet sich diese Immobilienart deutlich in ihrer Bedeutung innerhalb der Wertschöpfungskette. Die räumliche Nähe zu(r) Produktionsstätte(n) ist dabei von entscheidender Bedeutung, aus diesem Grund ist die Errichtung der Immobilie an der Güterquelle orientiert.

Die Objekte stehen direkt auf oder in unmittelbarer Nähe des Werksgeländes des Produktionsbetriebs und sind durch die spezifische Nutzung in ihrer Drittverwendungsfähigkeit teilweise eingeschränkt. Zudem befinden sie sich häufig noch in Besitz des verladenden Unternehmens, weshalb ihre Attraktivität für den Investorenmarkt insgesamt als eher gering einzuschätzen ist. Gleichzeitig kann bei entsprechend solventen Nutzern und lokal knappen Alternativflächen die hohe Abhängigkeit von der Nähe zur Produktion ein Argument für ein Investment in diesen Immobilientyp sein.

Unternehmen, die diesen Immobilientyp nutzen, sind primär industrielle Verlader bzw. deren langfristig gebundene Kontraktlogistikdienstleister.

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Distributionsimmobilie – Verbindung mehrerer logistischer Funktionen

Unter dem Begriff Distributionsimmobilie sind Zentrallager, Logistikzentren, Warenverteilzentren, etc. zusammengefasst. Sie befinden sich in einer strategisch günstigen Lage, meist im Zentrum der zu beliefernden Kunden bzw. des Distributionsgebietes. Hier werden verschiedene logistische Aufgaben übernommen: Lagerung, Umschlag, Kommissionierung, Verteilung und Transport. Von hier aus ist häufig das komplette Sortiment verfügbar. Die Waren werden von unterschiedlichsten Herstellern gesammelt und kunden- bzw. auftragsspezifisch zusammengestellt. Abhängig von der Größe des zu versorgenden Gebiets, sind diese Logistikimmobilien oft deutlich größer als 10.000 m². Die Zahl an Toren ist meist höher als bei einfachen Lagerhallen.

Hinsichtlich ihrer Funktion sind regionale und überregionale (nationale, europäische oder globale) Distributionszentren zu unterscheiden. Regionale Distributionszentren sind meist Standorte von (Einzel-)Handelsunternehmen und dienen dem Zweck der regionalen Filialbelieferung. Überregionale Distributionszentren werden hingegen meist für den B2B- sowie den Ersatzteil- und After-Sales-Bereich betrieben.

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Sonstige Logistikimmobilien

Hochregallager

Bei Hochregallagern handelt es sich um meist hochautomatisierte Lager in Silobauweise. Wird das Lager vollautomatisiert betrieben, handelt es sich nicht um eine Logistikimmobilie, sondern um eine Betriebseinrichtung, die auch steuerlich so gehandhabt wird. Manuell gesteuerte Hochregallager gehören zum Grundvermögen und sind folglich Gebäude. Grundsätzlich gelten entsprechende Gebäude ab einer Höhe von 12 m als Hochregallager.

Spezial-Logistikimmobilien

Bestimmte Funktionen in der Logistik erfordern eine spezielle Lagergestaltung. Hierzu gehören u.a. Kühllager und Gefahrgutlager. Diese Lagertypen unterliegen häufig sowohl bautechnischen als auch gesetzlichen Auflagen. Um Kälteverluste so gering wie möglich zu halten, ist z.B. die Anzahl der Tore und eine effiziente Isoliertechnik für das Andocken der LKW zu beachten.

Im Bereich der Produktionsversorgung von Automobilwerken sind häufig ebenerdige, überdachte LKW-Durchfahrten anstatt der klassischen Verladetore anzutreffen. Dadurch wird eine seitliche und somit schnellere Beladung der Just-in-time Shuttle-Verkehre ermöglicht. Die in den Zulieferparks der Automobilwerke liegenden Immobilien weisen darüber hinaus eine geringere Anzahl an Toren und häufig geringere Hallenhöhen auf als klassische Logistikobjekte.

Gefahrgutlager unterliegen strengen gesetzlichen Auflagen, die bestimmte bauliche Maßnahmen erfordern, um die Umwelt und die Bevölkerung zu schützen. So kann z.B. eine komplette Verschalung des Hallenbodens oder ein spezielles Kühl- und Entlüftungssystem vorgeschrieben sein. Nicht jeder Standort ist durch die potentielle Kontaminationsgefahr für die Errichtung von Gefahrgutlagern geeignet, oft ist ein Sicherheitsabstand zum nächsten Wohngebiet Voraussetzung.

Auch Lager und Distributionszentren für Pharmaprodukte sind meist mit speziellen Sicherheitsvorrichtungen ausgestattet. Aufgrund der hohen Wertdichte der dort gelagerten Produkte sind hier vor allem Schranken und Schleusen zur Zugangskontrolle sowie eine durchgängige Videoüberwachung in den von Mitarbeitern frequentierten Bereichen üblich. Häufig sind auch enge Vorgaben bezüglich der Sauberkeit, Temperaturführung und Luftfeuchtigkeit im Lager einzuhalten.

Die Flexibilität solcher spezieller Logistikimmobilien ist aufgrund ihrer besonderen Merkmale meist kritisch zu beurteilen. In exponierten Lagen und bei guten Objektspezifika können sie dennoch ein attraktives Investment darstellen, da sie meist eine strategische Rolle für ihre aktuellen Nutzer spielen.

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Unternehmensimmobilie – Logistik als Teil gemischter Gewerbeobjekte

Unternehmensimmobilien stellen einen Teilbereich der Gewerbeimmobilien dar und etablieren sich zunehmend bei Investoren und Projektentwicklern als eigene Immobilienklasse. Unter diesem Immobilientyp werden Gewerbeobjekte zusammengefasst, die von einer größeren Anzahl meist mittelständischer Mieter unterschiedlicher Branchen für Mischnutzungen aus Lager-, Büro-, Produktions-, Service- oder Handelsflächen genutzt werden.

Unternehmensimmobilien sind in der Regel durch eine relativ hohe Drittverwendungsfähigkeit, eine flexible Nutzbarkeit sowie die Ausrichtung auf mehrere Parteien geprägt. In diese Immobilienkategorie fallen dabei neben Gewerbeparks sowie variabel genutzten Produktions- und Logistikimmobilien auch zahlreiche Transformationsobjekte. Diese umgestalteten Gewerbeliegenschaften basieren meist auf früheren Produktionsarealen und bieten verschiedene Flächenarten in einem Mix aus historischen und neu errichteten Gebäuden. Auch Gewerbeparks bestehen überwiegend aus einer Gruppe mehrerer Einzelgebäude, die sämtliche Flächentypen umfassen. Im Fokus stehen hier häufig Büronutzungen. Im Gegensatz dazu liegt der Schwerpunkt bei den Produktionsimmobilien auf Hallenflächen, die vor allem für Fertigungsaufgaben geeignet sind, aber generell auch für Logistik- oder Handelszwecke genutzt werden können. Der Büroanteil fällt bei diesen Objekten meist geringer aus.

Logistikflächen stellen mit etwa einem Drittel der Gesamtflächen die zweitgrößte Flächennutzung innerhalb der Unternehmensimmobilien dar. Die Bestandsobjekte bieten dabei überwiegend einfache und meist kleinteilige Lagerflächen. Sie grenzen sich von den auf L.Immo online betrachteten Logistikimmobilien damit insbesondere durch ihre typischerweise geringeren Flächenausmaße ab.

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