Unsere Sichtweise - Drittverwendungsfähigkeit

Logistikimmobilien aus Investorensicht

Drittverwendungsfähigkeit im Fokus

Bei Nutzern und Investoren gleichermaßen beliebt sind Logistikimmobilien, die aufgrund ihrer Standard-Bauweise und auch ihres Standortes branchenübergreifend genutzt werden können. Für den Nutzer stellt diese Mietoption eine finanzielle Flexibilität bei kurzfristigen Kontrakten sicher, für den Investor bietet die hohe Drittverwendungsfähigkeit gute Wiedervermietungschancen.

Damit eine Logistikimmobilie langfristig attraktiv ist, müssen bestimmte Anforderungen auf der Makro-, Meso- und Mikroebene erfüllt sein:

Auf der Makroebene ist es der Standort, der die Attraktivität von Logistikimmobilien bestimmt. Welche Logistikstandorte dieses Kriterium erfüllen und wie nachhaltig attraktive Standorte identifiziert werden können, wird unter Logistikregionen ausführlich erläutert.

Mit der Mesoebene wird die direkte Umgebung der Logistikimmobilie beschrieben, d.h. meist das jeweilige Gewerbegebiet. Hier geht es insbesondere um eine möglichst störungs- und auflagenfreie Betriebsfähigkeit der Logistikliegenschaft, v.a. eine gute Verkehrsanbindung. Konkret sollte auf folgende Aspekte geachtet werden:

  • Geringe Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle
  • Möglichst stau- und ampelfreier Zugang zur Autobahnauffahrt
  • Vermeidung einer Ortsdurchfahrung bis zur Autobahnauffahrt
  • Schwerlasttaugliche Straßendecke
  • Möglichkeit des 24-Stunden-Betriebs
  • Störungsfreier Zugang zu weiteren Verkehrsträgern
  • Anbindung an den ÖPNV (Bus, S-Bahn)
  • Serviceangebote (Tankstellen, Waschanlagen, Imbiss) in der Nähe

Alternate Text

Anforderungen auf der Mikroebene beziehen sich schließlich direkt auf die Logistikimmobilie und das Grundstück. Damit das Investitionsrisiko gering bleibt, spielen möglichst langfristige Mietverträge sowie eine hohe Mieterbonität eine wichtige Rolle. Von großer Bedeutung ist auch die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie. Damit wird die möglichst große Flexibilität eines Objekts für andere (Logistik-)Nutzungen im Falle eines Mieterwechsels bezeichnet. Je kundenindividueller und spezifischer eine Immobilie ausgestattet wird, desto kleiner ist üblicherweise der Kreis potentieller Nachmieter.

In den letzten Jahren hat sich ein Quasi-Standard für flexible Logistikimmobilien durchgesetzt, der durch folgende Merkmale beschrieben werden kann:

  • Eingeschossige Halle
  • Unterteilbarkeit für mehrere Nutzer (Multi-Userfähig)
  • Büroanteil max. 10% der Grundfläche
  • Stützenfreie Konstruktion oder Stützenabstand mehr als 12 m
  • Potentielle Erweiterbarkeit
  • Hallenhöhe 10 – 12 m (min. 10 m UKB (Unterkante Binder))
  • Bodentragfähigkeit > 5t/m², Tragfähigkeit der Überladebrücken 6 t/m²
  • Hohe Zahl an Toren (mindestens 1 Rampentor pro 1.000 m² Hallenfläche)
  • Mindestens ein ebenerdiges Tor pro 10.000 m²
  • Sprinkleranlage / ESFR-Sprinklerung
  • Ausreichend Parkplätze für PKW / LKW und Trailer
  • Rangierfläche im Hof mit mindestens 35 m Tiefe auf jeder andienbaren Seite
  • Bei Umschlagsimmobilien zweiseitige Andienung notwendig
  • Umzäunung des Grundstücks
  • Ggf. Zertifizierung nach DGNB, Leed oder BREEAM

Diese Logistikimmobilien werden teils auf konkrete Nutzeranfrage, teils auch spekulativ errichtet. Am richtigen Standort kann jedoch auch eine branchenspezifische Immobilie ein durchaus lohnenswertes Investment darstellen.

Alternate Text
V. 1.3.1